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招商蛇口点评：土地合作及战略目标超预期、重申价值回归逻辑 前海土地确权取得重大突破，权益比例基本符合预期，但核心亮点在于合作范围超预期，预留进一步整合空间，并且招商蛇口剑指“全球五百强”和“一带一路” 的宏大战略目标。看好资源禀赋和业绩释放双击，重申价值回归逻辑，目标价20元/股；此外，深铁拟注资万科，前海枢纽项目楼面评估价达2.7 万/平米，远高于公司重组评估价，对公司构成实质利好。 事件： 招商局集团与前海管理局签署《关于组建合资公司推动前海蛇口自贸区管理体制机制创新的框架协议》。 点评： 1.权益比例基本符合预期，确立前海开发和运营主导地位。合资公司由招商蛇口下属企业及前海管理局指定方共同出资组建，招商蛇口占50%权益且实现财务并表，确立前海开发和运营主导地位，基本符合预期。 2.前海土地合作范围超预期，预留进一步整合的空间。框架协议指出，以招商局原前海湾物流园区3.9 平方公里土地为合作基础，将扣除现状保留用地后的2.9 平方公里纳入合作范围，由合资公司开发建设。此次纳入合作范围的土地面积高于招商蛇口原来预计的2.4 平方公里，差额部分主要是招商局集团旗下的另外部分土地，未来存在整合可能。此外，框架协议明确提出，“未来结合自贸片区发展需要，进一步推进双方(招商局和前海管理局)在前海蛇口片区相关资产的整合”。 3.招商蛇口剑指“全球500 强”和“一带一路”。框架协议指出，合作双方力争通过3-5 年将“招商蛇口”打造为扎根深圳/面向全球的世界500 强企业，并在“一带一路”沿线国家和地区复制深圳改革开放及自贸区建设经验。招商蛇口有望继绿地和万科之后，成为中国第三家房地产全球五百强，战略目标宏大。 4.看好资源禀赋和业绩释放双击，重申价值回归逻辑；维持“强烈推荐-A”的投资评级，目标价20 元/股。 A.资源禀赋突出：前海-蛇口500 多万平米的土地使用权，国内最大的自贸区开发和运营主体，并且土地成本极低，看好深圳=买入招商蛇口。深铁注资万科，前海枢纽项目楼面评估价达2.7 万/平米，远高于公司重组评估价，对公司构成实质利好。 B.业绩稳步释放：今年可售货值和结算资源充裕，存量老物业可提供额外保障，未来三年净利符合增速在20%以上。 C.央企地产进一步整合预期：招商局集团的综合地位在提高，已整合中外运，未来还有进一步整合其他央企地产的预期，招商蛇口作为招商局的地产平台，将在央企地产整合中受益。
D.估值优势突出：目前总市值1100 多亿，16PE=12.5X，资源型公司看市盈率不合适，应更多地关注重估价值，中性假设下，目前市值较RNAV 折价40%。此外，定增价(包括员工持股)与市价倒挂40%左右，大股东增持价格与市价倒挂35%左右。 5.风险提示：业绩释放节奏低于预期，价值回归节奏低于预期。(招商证券（600999）刘义赵可黄梓钊)
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发表于 2016-6-21 05:58
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